MODELO DE DEMANDA DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA. EL INQUILINO PUEDE ENERVAR LA ACCION 

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE MADRID

DON ______________________________, Procurador de los Tribunales y de DOÑA FRANCISCA ____________________, mayor de edad, con D.N.I. nº ____________________ y domicilio en ___________________________________________, representación que acredito con la copia del poder general para pleitos que se adjunta como Documento nº 1, asistido por el Letrado de Madrid, Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.794 y despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B, con Telf. 91 530 96 98, ante el Juzgado comparezco y, como más procedente en Derecho sea, DIGO:

            Que en la antedicha representación, por medio del presente escrito formulo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL ACUMULANDO ACCION DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA Y RECLAMACION DE RENTAS, frente a DON FRANCISCO ________________, mayor de edad, con DNI nº ______________ y domicilio a efectos del presente contrato en Madrid, Calle _________________ y con número de teléfono ___________. Se articula la presente petición en los siguientes

 HECHOS

PRIMERO.- Doña _____________, es propietaria de la vivienda sita en Madrid, Calle _____________ nº 1, 2º E, extremo que se acredita con fotocopia de la Escritura de Adjudicación de Herencia que se aporta como Documento nº 2.

SEGUNDO.- El día 1 de Abril de 2009, con la intermediación de su hijo Don ____________________, celebró contrato de arrendamiento del citado inmueble con Don Francisco _______________, ocupando la vivienda el demandado en ese mismo día. Así consta en la Estipulación 1ª del contrato de arriendo, cuyo original, se une como Documento nº 3.

            Se pacto el uso de la vivienda por el plazo de un año con la prórroga forzosa imperativa establecida en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

            Se fijó como renta mensual la cantidad de SETECIENTOS EUROS (700 €), pagaderos dentro de los ocho primeros días de cada mes, mediante su ingreso en la cuenta de Caja Madrid nº ________________.

            TERCERO.- El arrendatario ha dejado de pagar las rentas correspondientes al alquiler de la citada vivienda desde el mes de junio del presente año, adeudando por tanto esa mensualidad y la corriente de julio, en la que tampoco ha efectuado ingreso alguno, ascendiendo lo debido a MIL CUATROCIENTOS EUROS (1.400 €).

CUARTO.- Ante el primer impago, mi patrocinada remitió burofax con acuse de recibo y certificación de texto rogándole el abono de la renta, requerimiento que fue recibido en el Domicio alquilado por una de sus ocupantes. Acreditamos este requerimiento con su copia certifica y acuse de recibo que se adjunta como Documentos números 4 y 5.

QUINTO.- Al no haber transcurrido dos meses desde el requerimiento efectuado, hemos de hacer ver, conforme a lo establecido en el artículo 22.4  de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que el arrendatario puede enervar la presente acción de desahucio mediante el pago o consignación de las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento del pago que de lugar a la enervación de la acción, al ser esta la primera acción judicial de desahucio que se entabla. En caso contrario:

QUINTO.- Se hace constar que en junio de 2003 esta parte interpuso ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de esta capital demanda de desahucio por falta de pago de la renta contra el arrendatario, autos número 123/2003, en la que DON SEBASTIÁN GARCÍA LOSADA, procedió a enervar la acción poniendo a disposición de mi representado en el juzgado la cantidad reclamada: mil trescientos (1.300) euros, con anterioridad a la celebración de la vista, haciendo uso del derecho que le confiere el artículo 22.4 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil. Se aporta como documento nº4 la papeleta de demanda y testimonio del acto, designando a los mismos efectos los libros del Juzgado.

            A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Competencia territorial. A tenor de lo dispuesto en el apartado 7º del artículo 52 de la LEC, debe conocer de la presente demanda el Juzgado de Primera Instancia de Madrid que por reparto corresponda, al radica la finca en este partido judicial.

II. Capacidad procesal. Son capaces ambas partes, de conformidad con lo prevenido en los artículos 6.1.1º y 7.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 III. Postulación y defensa: Comparece esta parte representada por el procurador que suscribe y asistida por letrado Don José Valero Alarcón, ambos en ejercicio, representación que queda documentada con el poder general aportado al Documento nº 1, dando cumplimiento a lo requerido en los artículos 23 y 31art.23 EDL 2000/77463  art.31 EDL 2000/77463  de la Ley de Enjuiciamiento Civil 

IV. Legitimación: Tiene la activa mi representada, de conformidad a lo establecido en el artículo 10 de la citada Ley Procesal, por ser la propietaria de la vivienda alquilada.

Ostentando el demandado la pasiva en su condición de arrendatario y deudor de las cantidades reclamadas.

V. Procedimiento: Corresponde tramitar el presente procedimiento por los cauces del Juicio Verbal, a tenor de lo dispuesto en el artículo 250.1.1º de la L.E.C, que indica que se sustanciarán por este procedimiento las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, con las particularidades expresadas en la propia ley procesal.

Artículo 444.1  de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"Reglas especiales sobre contenido de la vista.

1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."

Artículo 440.3  de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"3. En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el Tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el  22.4 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el 437.3, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21, a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549 ".

VI. Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN RENTAS, en base al artículo 438.3 regla 3ª artículo.438 .3 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga esta facultad en el juicio verbal, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.

            La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a  de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta.

            La acción del artículo 27.1artículo.27 .1   de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación

            Igualmente se ejercita la acción de los artículo 1555.1artículo.1555 .1 , Código Civil, tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas, con los intereses que se establecen en el artículo 1108artículo.1108   del mismo cuerpo legal.  Importes a los que deberán adicionarse los que resultaren impagados en el futuro, al tratarse de rentas periódicas, conforme autoriza el artículo 220 de la Lec.

VII. La cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a OCHO MIL CUATROCIENTOS EUROS, al ser la acción principal ejercida la de desahucio.

VIII. Fundamentos Jurídico materiales 

A)   Respecto de la Acción de Desahucio ejercitada, corresponde aplicar los siguientes preceptos:

            Artículo primero de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en cuanto normativa de aplicación al presente contrato de arriendo, por estar comprendido el negocio celebrado en su artículo 2, que literalmente dispone:

"1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

            Está facultada mi patrocinada a instar la resolución contractual a tenor de lo dispuesto en el artículo 27.2 a)  de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que expresa:

"2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario."

            Posibilidad ya preestablecida con anterioridad en el artículo 1569.2  del Código Civil, que con un contenido similar dispone:

"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

2) Falta de pago en el precio convenido."

            B) Respecto a la Enervación de la Acción, conforme ha sido reseñado en el hecho, tiene esta facultad el arrendatario al no haber instado esta parte un procedimiento anterior, ni haber requerido el cumplimiento con al menos dos meses de antelación a la presentación de la demanda, cumpliéndose el requisito de procedibilidad expresado en el Artículo 439.3  de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo tenor literal es:

"3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio."

            Puede por tanto el inquilino abonar las rentas y continuar en el uso de la vivienda, a tenor del derecho que le confiere el Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:

"4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

            C) Reclamación de Rentas debidas a fecha de interposición de la Demanda.

            El artículo 1091, dispone que: “Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.” Obligación también especificada legalmente en el artículo 1.551.1 del Código Civil.

            Deberá ser impuesto a la parte demandada el interés legal del dinero, desde la presente reclamación sobre las rentas debidas a esta fecha, al haber incurrido en mora el demandado a tenor de lo dispuesto en el Art. 1.100 en relación con el 1.108, ambos deñ código civil.

            Desde que fuere dictada sentencia, corresponderá la aplicación del interés legal incrementado en dos puntos hasta el completo pago de la deuda.

            D) Condena de Futuro respecto de las Rentas que dejare de Abonar el arrendatario hasta la efectiva entrega de la vivienda de forma voluntaria o mediante el lanzamiento judicial.

            La presente petición se consiente en el artículo 220 de la Lec, que dispone que: "cuando se reclame el pago de intereses o de prestaciones periódicas, la sentencia podrá incluir la condena a satisfacer los intereses o prestaciones que se devenguen con posterioridad al momento en que se dicte".

            Las condenas de futuro, como la que se insta, fueron objeto de acogimiento por el Tribunal Constitucional, ya en su sentencia de TC 1ª, S 14-6-1993, núm. 194/1993 , al indicar que "el art. 24.1 CE consagra como fundamental el derecho a la tutela efectiva de Jueces y Tribunales, y que esa tutela se despliega respecto del ejercicio de todo tipo de derechos e intereses legítimos. De este precepto cabe deducir un mandato al legislador y a los órganos judiciales de favorecer los mecanismos de tutela de los derechos subjetivos e intereses legítimos, esto es, en general, de las situaciones jurídicas de poder de las personas físicas y jurídicas. Así, una forma de tutela de condena como la condena de futuro no puede ser excluída o negada "a radice", sólo por el hecho de que por excepción a la regla general conlleva la tutela preventiva de prestaciones todavía no exigibles. Ciertamente esto no significa, en el otro extremo, la indiscriminada admisibilidad "ex Constitutione" de este tipo de tutela en toda clase de procesos. Al legislador o, en su defecto, a los Jueces y Tribunales, sobre la base de los principios generales del ordenamiento, corresponde perfilar los presupuestos y límites de este tipo de tutela jurisdiccional, que ha de contar por parte de quien impetra la tutela y similarmente, a los supuestos de ejercicio de acciones meramente declarativas (SSTC 71/1991, 210/1992 y 20/1993 ), con un específico y cualificado interés que le habilite y legitime para solicitar una tutela frente a quien aún no ha incumplido la obligación que le incumbe, pero que, por su conducta actual, es previsible que no la cumpla".

            Así mismo, como afirma la SAP Madrid de 11 de septiembre de 2002 , por regla general el ejercicio de las acciones de condena debe referirse a prestaciones que, por hallarse vencidas, sean exigibles. Sin embargo se dan cumplidas excepciones, como ocurre con las condenas de futuro, que se producen cuando en el momento de interponerse la demanda y solicitar la condena del demandado, aún no ha vencido en su totalidad la obligación. Se obtiene una condena actual que se proyecta y ejecuta en el futuro, sobre la subsistencia de las mismas premisas o circunstancias, cuando el plazo venza o la obligación se cumpla, es decir, se emite la condena pero se pospone la ejecución hasta que el derecho a la prestación no se haya hecho exigible en la parte afectada.

            La Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 no se refería a ellas aunque tampoco las impedía, encontrando alguna muestra de este tipo de condena en textos legales dispersos, como en el artículo 135.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos de 31 de diciembre de 1980 . En aras de la utilidad de los juicios preventivos que eviten su indeseada reiteración las condenas de futuro han sido admitidas por la jurisprudencia, sirvan de ejemplo las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1954 (Sala Sexta), y de la Sala Primera de 9 de noviembre de 1955, 15 de junio de 1960, 24 de septiembre de 1984 (contempla el supuesto de obligaciones sometidas a plazo, para cuando éste venza), 30 de junio de 1986, 20 de mayo de 1996 y 18 de julio de 1997 .

            Aplicada esta doctrina en materia arrendaticia, y examinada la jurisprudencia recaída en supuestos de análoga significación en materia de condenas de futuro viene admitiéndose la posibilidad de que la condena que se contenga en un juicio declarativo de reclamación de rentas o bien en un juicio especial de desahucio en el que se acumule la acción de reclamación de rentas alcance las rentas que se devenguen desde la interposición de la demanda hasta incluso el dictado de sentencia, o más allá, en el segundo tipo de procedimientos, alcance a las rentas que se devenguen hasta el lanzamiento derivado del acogimiento en el fallo de la acción de desahucio ejercitada. Así, mientras que la exigibilidad de rentas bajo estos presupuestos tienen como fundamento una declaración judicial de incumplimiento contractual siendo su pago una consecuencia lógica del mismo con base en la certeza de situaciones análogas de impago.

            La misma filosofía del art. 220 de la LEC, existe también en el art. 578 de la LEC en los casos de ejecución de sentencia que condena a entregar una cantidad de dinero líquida, al permitir que la ejecución se amplíe por el importe correspondiente a los nuevos vencimientos tanto de principal como de intereses.

            De cuanto se lleva dicho se infiere la procedencia de la reclamación que se efectúa, apoyada además en reiterados pronunciamientos judiciales, entre ellos, la Sentencia de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Madrid, nº 257/2007, de 21 de Mayo (EDJ 2007/113099); de la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sentencia nº 151/2008, de 7 de Marzo (EDJ 2008/43.280) y Sentencia de la Sección 2ª, de la Audiencia Provincial de Jaén, de 20 de Noviembre (EDJ 2007/287778), pues de la resolución contractual declarada deriva como consecuencia lógica y necesaria el abono a la arrendadora del canon arrendaticio pactado hasta que recupere la posesión de la vivienda alquilada, bien por la vía del desalojo, bien por la actuación voluntaria del arrendatario, o por cualquier otra causa que reintegre.

IX. Costas: Serán impuestas al demandado, conforme al art. 394.1  de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del principio objetivo de vencimiento, inclusive en el caso de que el arrendatario proceda a enervar la acción que se insta.

Por todo ello,

SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito de demanda junto con los documentos acompañantes y sus copias, se sirva admitirla, y se me tenga por parte en la representación indicada, y por interpuesta DENANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS Y RECLAMACION DE RENTAS contra FRANCISCO ______________________,  se acuerde el traslado de la copia, señalándose día y hora para la celebración de la vista, con citación del demandado en el domicilio expresado, en la forma y plazo legalmente establecido, apercibiéndole que en caso que no asistiera a la celebración de la vista, se le declarará en rebeldía, y previa la tramitación legal oportuna sea dictada sentencia con los siguientes pronunciamientos:

Primero: Declare resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas, de la vivienda suscrito el día 1 de abril de 2009, sobre la vivienda sita en Madrid, Calle_________________ nº 1, 2º E.

Segundo: Condene al demandado a dejar libre y expedita la mencionada finca a disposición del actor, bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en plazo legal.

Tercero: Se condene al demandado al pago de la cantidad debida a fecha de interposición de demanda, esto es  MIL CUATROCIENTOS EUROS, cantidad que devengará el interés legal desde la presente reclamación.

Cuarto: Se condene al demandado al pago de las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, vencidas con posterioridad a la presentación de esta demanda, si resultaren impagadas, hasta que el demandado ponga a disposición de la actora la finca arrendada o sea lanzado judicialmente si fuere preciso instar la ejecución de la sentencia.

Quinto: Sea impuestas las costas del presente procedimiento al demandado, aún cuando hiciere uso de la facultad enervatoria que le concede la ley.

PRIMER OTROSÍ DIGO que el arrendatario ostenta la facultad de enervar la presente acción, de conformidad con lo dispuesto en el art. 439.3  de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con lo dispuesto en el art. 22.4  del mencionado texto legal, al demandado le corresponde la facultad de enervar la presente acción.

SUPLICO AL JUZGADO tenga por hecha la anterior manifestación.

SEGUNDO OTROSÍ DIGO que, al amparo de lo previsto en el art. 440.3  LEC se solicita que en el auto de admisión de la demanda se fije la fecha en la que tendrá lugar el lanzamiento, a fin de que celebrada la vista y dictada sentencia, de ser esta condenatoria, no se produzcan retrasos en la ejecución y tenga conocimiento el demandado con la presentación de demanda y su admisión por el órgano judicial de la fecha en la que se procederá a la ejecución forzosa de la sentencia de no abandonarla voluntariamente con entrega de llaves al actor o su depósito en el juzgado tras el dictado de la sentencia.

DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO. Que tenga por efectuada la antecedente petición.Desde que se apruebe el actual Proyecto de Ley sobre medidas de fomento del alquiler que modifica el art. 440.3 LEC no hará falta solicitar la ejecución de la sentencia en la forma prevista en el art. 549 LEC, sino que fijada la fecha en el auto de admisión y firme la sentencia se lanzará al inquilino en la fecha que se indicó en el auto inicial.

TERCER OTROSÍ DIGO que, al amparo del art. 231  LEC esta parte manifiesta su voluntad de corregir cualquier defecto de carácter procesal en que pudiera haber incurrido.

SUPLICO AL JUZGADO. Tenga por hecha la anterior manifestación.

            Es Justicia que para principal y otrosíes se solicita en Madrid a diecisiete de Julio de 2009.

            Fdo. José Valero Alarcón                              Fdo. ___________________

            Abogado, Col. 59.794                                                  Procurador

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Os Adjunto interesante artículo de El País, que de forma muy breve resume la problemática existente en los desahucios.

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Problemas en la notificación de un desahucio

El propietario se encuentra con dificultades a la hora de echar a un inquilino no deseado

Cuando un propietario decide arrendar un inmueble de su propiedad, se le plantean serias dudas sobre la conveniencia de realizarlo o no, ya que siempre subyace el miedo a sí su futuro inquilino pagará o no la renta.

            Este mes ha saltado a la luz la doctrina del Tribunal Supremo que dispone, que una vez enervada la acción, es decir, cuando el inquilino ya ha paralizado el proceso de desahucio abonando las rentas, ya no tiene de nuevo esa opción CUANDO SE RETRASE DE NUEVO EN EL PAGO DE LA RENTA, si la demanda está presentada antes del pago de la mensualidad, lo que inexsorablemente  implicará la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local, no reputándose un mero retraso.

               Lo han anunciado en los medios como un pronunciamiento novedoso, pero no es así, pues desde Julio del año pasado, el Tribunal Supremo mantiene este criterio.

Así lo han contado los medios:

- El País   - El Periódico    - El Mundo    - Qué    - Cope   - La Vanguardia  - Público

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            OSADJUNTO UN MODELO DE DEMANDA REAL EN EL QUE SE HA UTILIZADO EL PRIMER PRONUNCIAMIENTO EXISTENTE, CUYO RESULTADO HA SIDO EL DESEADO.

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE _____________

DOÑA MARIA ___________________________, Procuradora de los Tribunales, Colegiada _____________, en representación de DOÑA ________________ y DON ____________________, Mayores de edad, con D.N.I. números _______________  y ___________ y domicilio en Madrid, Calle Comandante ________________, asistidos por el Letrado del I.C.A.M., Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.794, con Despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 98, ante el Juzgado comparezco y más procedente sea en Derecho, DIGO:

            Que en la representación que ostento, por medio del presente escrito interpongo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA contra DON ____________ ______________, mayor de edad, con DNI nº ___________, teléfono 91 _____________ y  con domicilio en Alcobendas, _______________________, del Bloque II, Casa I, (Nombre comercial ______________)  petición que se articula conforme a los siguientes,

HECHOS

PRIMERO.- Por Don __________________, esposo y padre respectivamente de mis representados, se suscribió el día 1 de enero de 1.981, contrato de arrendamiento del Local Comercial Derecha___________________________ (actual nº 10) con el hoy demandado Don ____________________, extremo que se acredita con copia de dicho contrato que se adjunto como Documento nº 1.

            Tras el fallecimiento de Don ______________, por Escritura de Liquidación de Sociedad Conyugal y Partición de Herencia, otorgada por mi representados, se les adjudicó el citado local, concretamente a Doña _______________, el Pleno Dominio de la mitad del bien, más el usufructo vitalicio del restante 50%; mientras que Don _________________, pasó a ser el propietario de la nuda propiedad del 50% del Local. Acreditamos este extremo con copia parcial de la Escritura antedicha, que se une como Documento nº 2 de la que se desprende la veracidad de lo afirmado.

SEGUNDO.- Como es de ver en el contrato de arriendo que vincula a las partes, el arrendador viene obligado a abonar la renta por meses adelantados dentro de los primeros 10 días de cada mes (Condición Primera).

            Estando a día 27 de Abril de 2009, el arrendatario todavía no ha hecho frente al pago de la mensualidad correspondiente a este mes, habiendo con ello inclumplido la obligación reflejada.

            Es más el pasado mes de marzo no procedió al  abono de la renta pactada hasta el día 31, extremo que acredito con copia del resguardo bancario, que incorpora como Documento nº 3.

            Como consta en este recibo la renta actual asciende a la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS (625,00 €), importe por tanto adeudado a fecha de interposición de la presente demanda.

TERCERO.- Esta no es la primera vez que el arrendatario no atiende a la obligación de pago reflejada en el contrato, pues ya por sentencia de 8 de Abril de 2008, el Juzgado de Primera Instancia nº _____de Alcobendas, en el Juicio Verbal de Desahucio por Falta de Pago nº _____, dictó Sentencia, declaró tener por enervada la acción de desahucio al haber abonado el hoy demandado las rentas debidas, haciendo uso del derecho que por una sóla vez dispone el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No procede por tanto una nueva enervación de esta nueva acción de desahucio ahora instada.

            Acompaño como Documento número 4, copia simple de la referida sentencia y al Documento nº 5, confirmación de la misma decretada por la Audiencia Provincial de Madrid, ____________________, de 13 de Febrero. 

CUARTO.- Por lo expuesto, la cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS, lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS (8.125 €), conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria, al provenir de un mismo título ambas acciones.

            A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Competencia territorial. Conforme al art. 52.1.7º artículo.52 .1 .7 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, el conocimiento de esta demanda corresponde a los Juzgados de este Municipio al radicar en dicho término judicial la finca cedida en arriendo.

II. Capacidad procesal y representación. Ambas partes son mayores de edad, en pleno disfrute de sus derechos civiles por lo que, conforme disponen los artículos 6.1.1º artículo.6 .1 .1 y 7.1artículo.7 .1  de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tienen capacidad, por sí, para ser parte en este proceso y para comparecer en juicio.

III. Postulación y defensa: La parte actora comparece debidamente representada por Procurador en ejercicio y dirigida por Letrado, ambos habilitados para actuar en este partido judicial, representación que quedará acreditada en el día y hora que a tal efecto sea señalado por el Juzgado que conozca de la presente demanda.

IV. Legitimación: Tienen la activa mis representados, conforme se establece en el artículo 10 de la Lec., por ser quienes ostentan la nuda propiedad y usufructo del local comercial cedido en arriendo.

Ostentando la pasiva el demandado en su condición de arrendatario y deudor de las cantidad reclamadas.

V. Procedimiento: la acción debe tramitarse conforme a las reglas del Juicio Verbal, dispuestas en el artículo 250.1.1º artículo.250 .1 .1 de la L.E.C, que expresa que éste será el procedimiento paras las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario.

VI. la cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS, lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS (8.125 €), conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria, al provenir de un mismo título ambas acciones.

VII. Costas: Deberán ser puestas al demandado a tenor de lo dispuesto en el art. 394.1artículo.394 .1   de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del principio objetivo de vencimiento.

VIII. NO ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN.- A tenor de lo dispuesto en el el art. 22.4 artículo.22 .4 in fine de la LEC, no es posible la enervación de la acción, por haber tenido lugar una enervación previa conforme se relata y prueba e el hecho tercero del presente escrito.

 En este sentido expresa el punto 4 del artículo 22 de la Lec. que:

"Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

            Reseñando esta circunstancia, esta parte da cumplimiento a lo preceptuado en el Artículo 439.3artículo.439 .3   de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:

"3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio."

IX. Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS, en base al artículo 438.3 regla 3ª artículo.438 .3 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga esta facultad en el juicio verbal, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.

            La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a  de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta.

            La acción del artículo 27.1artículo.27 .1   de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación

            Igualmente se ejercita la acción de los artículo 1555.1artículo.1555 .1 , Código Civil, tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas, con los intereses que se establecen en el artículo 1108artículo.1108   del mismo cuerpo legal.

X. Fondo del Asunto – Fundamentos Jurídico Materiales.

Son de aplicación los preceptos legales siguientes:

Artículo 1artículo.1  de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda."

Artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a   de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario."

Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 EDL1994/18384 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32."

Artículo 1555.1artículo.1555 .1 artículo.1569 .2 del Código Civil

El arrendatario está obligado:

1) A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos

Artículo 1569.2artículo.1569 .2   del Código Civil

"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

2) Falta de pago en el precio convenido."

Artículo 22.4artículo.22 .4  de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Improcedencia de la Enervación de la Acción)

"4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

Artículo 444.1artículo.444 .1   de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"Reglas especiales sobre contenido de la vista.

1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."

Artículo 440.3artículo.440 .3   de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"3. En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el Tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el  22.4artículo.22 .4  de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el 437.3artículo.437 .3 , que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21artículo.21 , a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549artículo.549 ".

XI. Jurisprudencia. Hemos de traer a colación por ser reciente doctrina del Tribunal Supremo, lo declarado por su Sala Civil, mediante Sentencia nº 755/2008, de 24 de Julio de 2008 (El Derecho Jurisprudencia 2008/128033), que unificando los criterios dispares existentes estableció que el impago de una sola mensualidad es causa de resolución de la situación arrendaticia y no reputado como mero retraso, al no estar el arrendador obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, siendo expresivo de lo apuntado lo dispuesto en su fundamento jurídico primero,  cuyo tenor literal expresa:

“1º.- La sentencia de la Audiencia, en su fundamento de derecho tercero, contiene el siguiente razonamiento:

"Respecto a la cuestión de fondo se trata del impago de la renta del mes de enero de 2001 abonado en el mes de marzo del mismo año por el arrendatario del local, no obstante según se constata de la prueba documental la arrendataria tenia concedida una línea de crédito con la entidad financiera (folio 66) por la que se le facilitaba pagos al descubierto, gozando con la confianza de aquélla (folio 65) produciéndose la devolución del recibo de enero si bien se fueron abonando los posteriores de febrero y marzo así como el del retrasado una vez el arrendatario tuvo conocimiento de la devolución bancaria es obvio pues que no se produce una voluntad morosa de no abonar el recibo mensual por parte de la entidad apelante sino una actuación quizás precipitada de la actora para obtener el desahucio dada la existencia de una anterior enervación por lo que al amparo del artículo 7 del Código Civil  procede estimar el recurso desestimándose la demanda". (Sic).

En el recurso, se ha justificado la presencia de doctrina contradictoria en las Audiencias Provinciales y se señalan como ejemplos comparativos las siguientes resoluciones:

En el mismo sentido que la sentencia recurrida:

A) Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 31 de enero de 2001 .

B) Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 3 de noviembre de 1998 .

C) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de febrero de 2000 EDJ2000/9166 .

D) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de octubre de 1998 EDJ1998/39316 .

En sentido opuesto a la sentencia recurrida:

A) Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 10 de marzo de 2000 EDJ2000/24180 .

B) Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 9 de diciembre de 1999 .

Todas las sentencias citadas versan sobre procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta, en que la acción se ha entablado por el arrendador con fundamento en el impago de una sola mensualidad; la contradicción se produce al resolver la sentencia recurrida, y las que se pronuncian en similar sentido, que el impago de una sola mensualidad de la renta debe ser reputado mero retraso y no causa de resolución del contrato de arrendamiento; mientras que las sentencias adversas sostienen que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta.

En el caso debatido, esta Sala rechaza la argumentación de la sentencia de instancia y muestra su aceptación por la segunda de las posiciones recién reseñadas.

Constituye un hecho declarado probado en la instancia que la parte demandada no ha abonado puntualmente la renta correspondiente al mes de enero de 2001 y que la misma fue satisfecha el 7 de marzo de 2001, fecha del primer señalamiento del juicio verbal de desahucio y, por consiguiente, con posterioridad a la presentación de la demanda.

Al no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción, en razón de haberse producido ya otra anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio, toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos , y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente.

La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos  se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.

Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración.

2º.- Según destacada doctrina científica, no abusa del derecho quién lo ejercita y el que pretende la aplicación del artículo 7 del Código Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma; en este caso, el derecho no ha sido esgrimido de modo anormal o excesivo, ni de forma desproporcionada: se ejercitó por la arrendadora la acción de desahucio frente al arrendatario por impago de la renta del local de negocio arrendado correspondiente al mes de enero de 2001, con la indicación de que, al no abonar los recibos de renta y demás cantidades adeudadas de los meses de julio y agosto de 2000, entre las mismas partes, se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Zaragoza el juicio de desahucio número 680/2000, que terminó mediante auto de 17 de noviembre de 2000, al declararse enervada la acción ejercitada.

Por último, la demandada no ha demostrado la incidencia de las especiales circunstancias antes aludidas.”

            No podrá mantenerse el vínculo contractual, conforme al pronunciamiento trascrito, ni en el caso de que el arrendatario pagara la renta debida, tras la interposición de la presente demanda.

Por todo ello,

SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito junto con los documentos adjuntos y sus copias, se sirva admitirlo, y tras la tramitación legal oportuna, tenga por interpuesta Demanda de JUICIO VERBAL por DOÑA ____________y DON ______________ contra DON ____________________________________, y en su día sea dictada sentencia declarando haber lugar a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO existente sobre la finca sita en Alcobendas, ________________________, local Comercial derecha del Bloque II, POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS, suscrito el día 1 de enero de 1.981 y consecuentemente decrete el DESAHUCIO del demandado, apercibiéndole de lanzamiento, sin que le sea permitido enervar la acción ejercitada; y, además, condene al demandado a abonar al demandante la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS (625 €), cantidad a la que le será de aplicación el interés legal (art. 1108 CC) desde las fecha de la presente reclamación hasta la fecha de la sentencia. Y desde esta fecha incrementándose el interés legal en dos puntos,  todo ello con expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento.

OTROSÍ DIGO: Que sin perjuicio de su reiteración en el momento procesal oportuno, esta parte deja ya señalados los medios de prueba de los que intenta valerse, siendo los siguientes:

1.- Interrogatorio del demandado.

2.- Documental aportada a los efectos probatorios correspondientes y para el caso de ser negada la validez o impugnada, la ahora aportada, los siguientes archivos:

- Registro de la Propiedad de Alcobendas.

- Juzgado de Primera Instancia nº _____ de Alcobendas.

- La Caixa (Documento nº 3).

SUPLICO DE NUEVO AL JUZGADO: Acuerde la citación para el acto del juicio del demandado, con los apercibimientos legales para si dejare de comparecer y tenga por designados los precedentes archivos a los efectos oportunos.

            Es Justicia que para principal y otrosí se solicita respetuosamente en Alcobendas a veintisiete de Abril de dos mil nueve.

Fdo. José Valero Alarcón                              Fdo. Mª ____________________

Abogado, Colegiado 59.794                                      Procuradora

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