Este mes ha saltado a la luz la doctrina del Tribunal Supremo que dispone, que una vez enervada la acción, es decir, cuando el inquilino ya ha paralizado el proceso de desahucio abonando las rentas, ya no tiene de nuevo esa opción CUANDO SE RETRASE DE NUEVO EN EL PAGO DE LA RENTA, si la demanda está presentada antes del pago de la mensualidad, lo que inexsorablemente  implicará la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local, no reputándose un mero retraso.

               Lo han anunciado en los medios como un pronunciamiento novedoso, pero no es así, pues desde Julio del año pasado, el Tribunal Supremo mantiene este criterio.

Así lo han contado los medios:

- El País   - El Periódico    - El Mundo    - Qué    - Cope   - La Vanguardia  - Público

            SI DESEAS FORMULAR UNA CONSULTA JURÍDIA, PULSA AQUÍ

            OSADJUNTO UN MODELO DE DEMANDA REAL EN EL QUE SE HA UTILIZADO EL PRIMER PRONUNCIAMIENTO EXISTENTE, CUYO RESULTADO HA SIDO EL DESEADO.

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE _____________

DOÑA MARIA ___________________________, Procuradora de los Tribunales, Colegiada _____________, en representación de DOÑA ________________ y DON ____________________, Mayores de edad, con D.N.I. números _______________  y ___________ y domicilio en Madrid, Calle Comandante ________________, asistidos por el Letrado del I.C.A.M., Don José Valero Alarcón, Colegiado 59.794, con Despacho profesional en Madrid, Calle Embajadores 206, Duplicado 1º B y Telf. 91 530 96 98, ante el Juzgado comparezco y más procedente sea en Derecho, DIGO:

            Que en la representación que ostento, por medio del presente escrito interpongo DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO VERBAL DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA contra DON ____________ ______________, mayor de edad, con DNI nº ___________, teléfono 91 _____________ y  con domicilio en Alcobendas, _______________________, del Bloque II, Casa I, (Nombre comercial ______________)  petición que se articula conforme a los siguientes,

HECHOS

PRIMERO.- Por Don __________________, esposo y padre respectivamente de mis representados, se suscribió el día 1 de enero de 1.981, contrato de arrendamiento del Local Comercial Derecha___________________________ (actual nº 10) con el hoy demandado Don ____________________, extremo que se acredita con copia de dicho contrato que se adjunto como Documento nº 1.

            Tras el fallecimiento de Don ______________, por Escritura de Liquidación de Sociedad Conyugal y Partición de Herencia, otorgada por mi representados, se les adjudicó el citado local, concretamente a Doña _______________, el Pleno Dominio de la mitad del bien, más el usufructo vitalicio del restante 50%; mientras que Don _________________, pasó a ser el propietario de la nuda propiedad del 50% del Local. Acreditamos este extremo con copia parcial de la Escritura antedicha, que se une como Documento nº 2 de la que se desprende la veracidad de lo afirmado.

SEGUNDO.- Como es de ver en el contrato de arriendo que vincula a las partes, el arrendador viene obligado a abonar la renta por meses adelantados dentro de los primeros 10 días de cada mes (Condición Primera).

            Estando a día 27 de Abril de 2009, el arrendatario todavía no ha hecho frente al pago de la mensualidad correspondiente a este mes, habiendo con ello inclumplido la obligación reflejada.

            Es más el pasado mes de marzo no procedió al  abono de la renta pactada hasta el día 31, extremo que acredito con copia del resguardo bancario, que incorpora como Documento nº 3.

            Como consta en este recibo la renta actual asciende a la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS (625,00 €), importe por tanto adeudado a fecha de interposición de la presente demanda.

TERCERO.- Esta no es la primera vez que el arrendatario no atiende a la obligación de pago reflejada en el contrato, pues ya por sentencia de 8 de Abril de 2008, el Juzgado de Primera Instancia nº _____de Alcobendas, en el Juicio Verbal de Desahucio por Falta de Pago nº _____, dictó Sentencia, declaró tener por enervada la acción de desahucio al haber abonado el hoy demandado las rentas debidas, haciendo uso del derecho que por una sóla vez dispone el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No procede por tanto una nueva enervación de esta nueva acción de desahucio ahora instada.

            Acompaño como Documento número 4, copia simple de la referida sentencia y al Documento nº 5, confirmación de la misma decretada por la Audiencia Provincial de Madrid, ____________________, de 13 de Febrero. 

CUARTO.- Por lo expuesto, la cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS, lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS (8.125 €), conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria, al provenir de un mismo título ambas acciones.

            A los anteriores hechos son de aplicación los siguientes,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. Competencia territorial. Conforme al art. 52.1.7º artículo.52 .1 .7 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, el conocimiento de esta demanda corresponde a los Juzgados de este Municipio al radicar en dicho término judicial la finca cedida en arriendo.

II. Capacidad procesal y representación. Ambas partes son mayores de edad, en pleno disfrute de sus derechos civiles por lo que, conforme disponen los artículos 6.1.1º artículo.6 .1 .1 y 7.1artículo.7 .1  de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tienen capacidad, por sí, para ser parte en este proceso y para comparecer en juicio.

III. Postulación y defensa: La parte actora comparece debidamente representada por Procurador en ejercicio y dirigida por Letrado, ambos habilitados para actuar en este partido judicial, representación que quedará acreditada en el día y hora que a tal efecto sea señalado por el Juzgado que conozca de la presente demanda.

IV. Legitimación: Tienen la activa mis representados, conforme se establece en el artículo 10 de la Lec., por ser quienes ostentan la nuda propiedad y usufructo del local comercial cedido en arriendo.

Ostentando la pasiva el demandado en su condición de arrendatario y deudor de las cantidad reclamadas.

V. Procedimiento: la acción debe tramitarse conforme a las reglas del Juicio Verbal, dispuestas en el artículo 250.1.1º artículo.250 .1 .1 de la L.E.C, que expresa que éste será el procedimiento paras las demandas que tengan su fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario.

VI. la cuantía de esta demanda se fija, de acuerdo con la regla 9ª del artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la suma de una anualidad de renta que asciende a SIETE MIL QUINIENTOS EUROS más la mensualidad debida de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS, lo que importa un total de OCHO MIL CIENTO VEINTICINCO EUROS (8.125 €), conforme autoriza la regla segunda del artículo 252 de la Ley Rituaria, al provenir de un mismo título ambas acciones.

VII. Costas: Deberán ser puestas al demandado a tenor de lo dispuesto en el art. 394.1artículo.394 .1   de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en virtud del principio objetivo de vencimiento.

VIII. NO ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN.- A tenor de lo dispuesto en el el art. 22.4 artículo.22 .4 in fine de la LEC, no es posible la enervación de la acción, por haber tenido lugar una enervación previa conforme se relata y prueba e el hecho tercero del presente escrito.

 En este sentido expresa el punto 4 del artículo 22 de la Lec. que:

"Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

            Reseñando esta circunstancia, esta parte da cumplimiento a lo preceptuado en el Artículo 439.3artículo.439 .3   de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone:

"3. No se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio."

IX. Acciones que se ejercitan. Se acumulan en el presente procedimiento simultáneamente la acción de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO y RECLAMACIÓN DE LAS CANTIDADES ADEUDADAS, en base al artículo 438.3 regla 3ª artículo.438 .3 .3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que otorga esta facultad en el juicio verbal, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.

            La acción de resolución del arrendamiento es la del artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a  de la Ley de Arrendamientos Urbanos que faculta al arrendador a resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta.

            La acción del artículo 27.1artículo.27 .1   de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación

            Igualmente se ejercita la acción de los artículo 1555.1artículo.1555 .1 , Código Civil, tendente al cobro de las rentas debidas y no pagadas, con los intereses que se establecen en el artículo 1108artículo.1108   del mismo cuerpo legal.

X. Fondo del Asunto – Fundamentos Jurídico Materiales.

Son de aplicación los preceptos legales siguientes:

Artículo 1artículo.1  de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"La presente Ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda."

Artículo 27.2 a)artículo.27 .2 .a   de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario."

Artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

"El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 EDL1994/18384 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32."

Artículo 1555.1artículo.1555 .1 artículo.1569 .2 del Código Civil

El arrendatario está obligado:

1) A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos

Artículo 1569.2artículo.1569 .2   del Código Civil

"El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

2) Falta de pago en el precio convenido."

Artículo 22.4artículo.22 .4  de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Improcedencia de la Enervación de la Acción)

"4. Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación."

Artículo 444.1artículo.444 .1   de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"Reglas especiales sobre contenido de la vista.

1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación."

Artículo 440.3artículo.440 .3   de la Ley de Enjuiciamiento Civil

"3. En los casos de demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas, el Tribunal indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el  22.4artículo.22 .4  de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el 437.3artículo.437 .3 , que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21artículo.21 , a cuyo fin otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento. También se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites. Igualmente, el Tribunal fijará en el auto de admisión día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que podrá ser inferior a un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada si lo solicitase el demandante en la forma prevenida en el artículo 549artículo.549 ".

XI. Jurisprudencia. Hemos de traer a colación por ser reciente doctrina del Tribunal Supremo, lo declarado por su Sala Civil, mediante Sentencia nº 755/2008, de 24 de Julio de 2008 (El Derecho Jurisprudencia 2008/128033), que unificando los criterios dispares existentes estableció que el impago de una sola mensualidad es causa de resolución de la situación arrendaticia y no reputado como mero retraso, al no estar el arrendador obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, siendo expresivo de lo apuntado lo dispuesto en su fundamento jurídico primero,  cuyo tenor literal expresa:

“1º.- La sentencia de la Audiencia, en su fundamento de derecho tercero, contiene el siguiente razonamiento:

"Respecto a la cuestión de fondo se trata del impago de la renta del mes de enero de 2001 abonado en el mes de marzo del mismo año por el arrendatario del local, no obstante según se constata de la prueba documental la arrendataria tenia concedida una línea de crédito con la entidad financiera (folio 66) por la que se le facilitaba pagos al descubierto, gozando con la confianza de aquélla (folio 65) produciéndose la devolución del recibo de enero si bien se fueron abonando los posteriores de febrero y marzo así como el del retrasado una vez el arrendatario tuvo conocimiento de la devolución bancaria es obvio pues que no se produce una voluntad morosa de no abonar el recibo mensual por parte de la entidad apelante sino una actuación quizás precipitada de la actora para obtener el desahucio dada la existencia de una anterior enervación por lo que al amparo del artículo 7 del Código Civil  procede estimar el recurso desestimándose la demanda". (Sic).

En el recurso, se ha justificado la presencia de doctrina contradictoria en las Audiencias Provinciales y se señalan como ejemplos comparativos las siguientes resoluciones:

En el mismo sentido que la sentencia recurrida:

A) Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 31 de enero de 2001 .

B) Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 3 de noviembre de 1998 .

C) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de febrero de 2000 EDJ2000/9166 .

D) Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 3 de octubre de 1998 EDJ1998/39316 .

En sentido opuesto a la sentencia recurrida:

A) Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de fecha 10 de marzo de 2000 EDJ2000/24180 .

B) Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 9 de diciembre de 1999 .

Todas las sentencias citadas versan sobre procedimientos de desahucio por falta de pago de la renta, en que la acción se ha entablado por el arrendador con fundamento en el impago de una sola mensualidad; la contradicción se produce al resolver la sentencia recurrida, y las que se pronuncian en similar sentido, que el impago de una sola mensualidad de la renta debe ser reputado mero retraso y no causa de resolución del contrato de arrendamiento; mientras que las sentencias adversas sostienen que el pago de la renta fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta.

En el caso debatido, esta Sala rechaza la argumentación de la sentencia de instancia y muestra su aceptación por la segunda de las posiciones recién reseñadas.

Constituye un hecho declarado probado en la instancia que la parte demandada no ha abonado puntualmente la renta correspondiente al mes de enero de 2001 y que la misma fue satisfecha el 7 de marzo de 2001, fecha del primer señalamiento del juicio verbal de desahucio y, por consiguiente, con posterioridad a la presentación de la demanda.

Al no ser procedente en el supuesto debatido la posibilidad de enervación de la acción, en razón de haberse producido ya otra anteriormente, no cabe otra respuesta que la estimación tanto del recurso como de la demanda iniciadora del litigio, toda vez que el pago de la renta verificado fuera del plazo pactado no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución arrendaticia prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos , y ello aunque dicha demanda se funde en el impago de una única mensualidad de renta y ésta haya sido satisfecha extemporáneamente.

La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos  se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.

Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

El arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas, como aquí ha acaecido, y, en tal coyuntura, debe prosperar su demanda de desahucio si se demuestra tal reiteración.

2º.- Según destacada doctrina científica, no abusa del derecho quién lo ejercita y el que pretende la aplicación del artículo 7 del Código Civil ha de probar la concurrencia de especiales circunstancias existentes que hagan reprochable la conducta objetivamente adecuada a la norma; en este caso, el derecho no ha sido esgrimido de modo anormal o excesivo, ni de forma desproporcionada: se ejercitó por la arrendadora la acción de desahucio frente al arrendatario por impago de la renta del local de negocio arrendado correspondiente al mes de enero de 2001, con la indicación de que, al no abonar los recibos de renta y demás cantidades adeudadas de los meses de julio y agosto de 2000, entre las mismas partes, se siguió ante el Juzgado de Primera Instancia número 14 de Zaragoza el juicio de desahucio número 680/2000, que terminó mediante auto de 17 de noviembre de 2000, al declararse enervada la acción ejercitada.

Por último, la demandada no ha demostrado la incidencia de las especiales circunstancias antes aludidas.”

            No podrá mantenerse el vínculo contractual, conforme al pronunciamiento trascrito, ni en el caso de que el arrendatario pagara la renta debida, tras la interposición de la presente demanda.

Por todo ello,

SUPLICO AL JUZGADO: Que teniendo por presentado este escrito junto con los documentos adjuntos y sus copias, se sirva admitirlo, y tras la tramitación legal oportuna, tenga por interpuesta Demanda de JUICIO VERBAL por DOÑA ____________y DON ______________ contra DON ____________________________________, y en su día sea dictada sentencia declarando haber lugar a la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO existente sobre la finca sita en Alcobendas, ________________________, local Comercial derecha del Bloque II, POR FALTA DE PAGO DE LAS RENTAS, suscrito el día 1 de enero de 1.981 y consecuentemente decrete el DESAHUCIO del demandado, apercibiéndole de lanzamiento, sin que le sea permitido enervar la acción ejercitada; y, además, condene al demandado a abonar al demandante la cantidad de SEISCIENTOS VEINTICINCO EUROS (625 €), cantidad a la que le será de aplicación el interés legal (art. 1108 CC) desde las fecha de la presente reclamación hasta la fecha de la sentencia. Y desde esta fecha incrementándose el interés legal en dos puntos,  todo ello con expresa imposición de las costas causadas en el presente procedimiento.

OTROSÍ DIGO: Que sin perjuicio de su reiteración en el momento procesal oportuno, esta parte deja ya señalados los medios de prueba de los que intenta valerse, siendo los siguientes:

1.- Interrogatorio del demandado.

2.- Documental aportada a los efectos probatorios correspondientes y para el caso de ser negada la validez o impugnada, la ahora aportada, los siguientes archivos:

- Registro de la Propiedad de Alcobendas.

- Juzgado de Primera Instancia nº _____ de Alcobendas.

- La Caixa (Documento nº 3).

SUPLICO DE NUEVO AL JUZGADO: Acuerde la citación para el acto del juicio del demandado, con los apercibimientos legales para si dejare de comparecer y tenga por designados los precedentes archivos a los efectos oportunos.

            Es Justicia que para principal y otrosí se solicita respetuosamente en Alcobendas a veintisiete de Abril de dos mil nueve.

Fdo. José Valero Alarcón                              Fdo. Mª ____________________

Abogado, Colegiado 59.794                                      Procuradora

C/ Embajadores 206 Duplicado 1º B

Madrid 28045 – 91 530 96 98          

SI desea Formular una Consulta Legal GRATUITA, Pulse Aquí. 

Si precisáis que redactemos o revisemos vuestro contrato de alquiler, llamar al 91 530 96 98. 

MODELO DE CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO

DE VIVIENDA

         En Madrid, a _________ de _____________ de 200___

REUNIDOS

DE UNA PARTE : DOÑA/DON____________________, mayor de edad, provista de NIF ____________________, domiciliada a los efectos de este contrato en la calle __________________, de Madrid, C.P.____________.

Actúa en el presente contrato en calidad de parte arrendadora.

Y DE OTRA PARTE : DON/DOÑA_________________________, mayor de edad, con DNI nº_________________, con domicilio desde la firma de este contrato en la calle_____________________________., de Madrid, C.P. 28______.

Actúa en el presente contrato en calidad de parte arrendataria.

INTERVIENEN

 Ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutua capacidad legal necesaria para la firma del presente contrato y, puestos previamente de acuerdo

MANIFIESTAN

a). Que DON/DOÑA (PROPIETARIO)___________________________, en la calidad en que interviene, es titular de la vivienda objeto del contrato, que se individualiza como sigue: Piso : ______________________________, sito en Madrid; C.P. 28.____. Consta de una superficie aproximada de _____ metros cuadrados, distribuidos en ______ dormitorios, salón, cuarto de estar, ______ baños completos y cocina. Se encuentra sin amueblar, salvo los elementos que se dirán en inventario adjunto.

b). Que DOÑA (inquilina)________ está interesada en el alquiler de tal vivienda con la finalidad de instalar en la misma su vivienda permanente.

c). Que estando asimismo la parte arrendadora interesada en ceder en arrendamiento la citada vivienda, las partes han convenido en el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

Y todo ello con sujeción a las siguientes

ESTIPULACIONES

PRIMERA : IDENTIFICACIÓN DE LA FINCA OBJETO DEL ARRENDAMIENTO

            El inmueble que se arrienda es la vivienda referenciada anteriormente, sita en la calle ________________________________ de Madrid. La parte arrendadora cede en arrendamiento la finca reseñada, libre de cargas y ocupantes y con el mobiliario del que se indicará en inventario adjunto.

SEGUNDA : DESTINO

            La vivienda antes descrita, totalmente amueblada, será ocupada por DOÑA _______________________, quien declara y acepta que la vivienda, así como las instalaciones con las que cuenta, se encuentra en perfectas condiciones de uso y habitabilidad, comprometiéndose a usarla con la diligencia debida, devolviéndola al término del arriendo en el estado de conservación en que la reciben.

            La vivienda será destinada exclusivamente a uso familiar, y para su permanente ocupación por DOÑA ____________________ y por un máximo de ____ personas más, quedando prohibida expresamente, tanto el uso de la misma como local de negocios, como la permanencia en ella de animales domésticos de cualquier tipo. Se prohíbe expresamente la realización en la vivienda de cualquier tipo de actividad diferente a su destino como uso familiar

TERCERA : PLAZO DEL CONTRATO

Sin perjuicio de la fecha que consta en el encabezamiento de este documento, el contrato empezará a regir el día en que por DOÑA ___________________________ sea presentado Aval Bancario en las condiciones que se detallarán, concertándose, desde entonces, el arrendamiento por el plazo de UN AÑO, finalizando transcurrido dicho plazo, sin necesidad de requerimiento alguno por parte del arrendador

            No obstante la parte arrendataria tiene el derecho a prorrogar obligatoriamente el presente contrato hasta el que arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que la parte arrendataria con treinta días de antelación manifieste al arrendador a la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo, conforme dispone el artículo 9 de la LAU.

            Para que esta opción de prórroga surta los efectos legalmente previstos la parte arrendataria deberá mantener vigente el aval, que se establece como garantía, debiendo con al menos un mes de antelación a la finalización del plazo inicialmente previsto o la de cualquiera de sus prórrogas comunicarlo de forma fehaciente al arrendador.

            Finalizado el plazo de duración del arrendamiento, la parte arrendataria deberá devolver las llaves de la vivienda al arrendador el día del término del contrato o en la mañana del inmediato posterior. La devolución tendrá lugar en el domicilio del arrendador.

CUARTA : RENTA

Las partes fijan como precio del arrendamiento de la vivienda la cantidad de ___________________________ EUROS ANUALES (________ €/año), que la parte arrendataria habrá de abonar anticipadamente en mensualidades de _______________________ EUROS (______ €/mes) en los siete primeros días de cada mes, en el domicilio que señale el arrendador (O cuenta bancaria, en este caso indicar el número), directamente en metálico, quedando este obligado en todo caso a entregar al arrendatario recibo de pago. En cualquier momento podrá modificarse el lugar y forma de pago previa comunicación por escrito al arrendatario.

La renta total que en cada momento satisfagan los arrendatarios durante la vigencia del contrato, sus prórrogas o cualquiera de sus posible renovaciones, se acomodará cada año a las variaciones que, en más o en menos, sufra el Indice General de Precios al Consumo (I.P.C.) que  fije el Instituto Nacional de Estadística (u órgano que lo pueda sustituir en el futuro), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al periodo de revisión, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado a la fecha de entrada en vigor del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado. En ningún caso la demora o tardanza en la aplicación de dicha acomodación implicará pérdida, renuncia o abdicación del derecho del arrendador a practicar la misma.

QUINTA : FIANZA

            Conforme lo establecido en el artículo 36 de la LAU, en este acto la parte arrendataria hace entrega a la arrendadora de una fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta, fianza que asciende pues a la cantidad de ____________________ EUROS (_____€), para garantizar el cumplimiento de todas y cada una de las obligaciones que asumen en virtud del presente contrato. Se entenderá en todo caso que la existencia de esta fianza no significa limitación a la responsabilidad por los daños, desperfectos u obligaciones de la parte arrendataria al término del arrendamiento.

            El importe de la fianza será devuelto a la arrendataria al finalizar el contrato de arrendamiento, siempre que haya dado cumplimiento a todas las estipulaciones de este contrato. En otro caso, lo hará suyo la arrendadora, sin perjuicio de exigir a la arrendataria una indemnización por daños y perjuicios

SEXTA : CESION Y SUBARRIENDO

            Tal y como se establece en el artículo 8 de la vigente LAU, la parte arrendataria tiene prohibida expresamente tanto la cesión del arrendamiento como el subarriendo parcial de la finca, salvo que el arrendador prestare por escrito su expreso consentimiento a tales figuras. En todo caso se prohíbe el subarriendo total de la vivienda.

SEPTIMA : OBLIGACIONES DE LA PARTE ARRENDATARIA Y ARRENDADORA

            La parte arrendataria asume desde la fecha de la firma del contrato las siguientes obligaciones:

            1ª. El pago de la renta pactada.

            2ª. Los gastos derivados de la instalación telefónica y recibos que se giren en lo sucesivo al arrendatario

            3ª. Los recibos de los servicios existentes de luz, gas o que en su caso se creen en el futuro, y en general, cuantos gastos por servicios con que cuente la finca arrendada se individualicen mediante aparatos contadores, serán en todo caso de cuenta de la parte arrendataria, y se pasarán de inmediato a cobro o serán sumados a la mensualidad de alquiler correspondiente

            Por tanto, todos cuantos gastos se derivasen por el consumo de los servicios de que está dotada la vivienda (agua, luz, teléfono, gas,...) o de los que en el futuro se le pudieran dotar, incluso los de instalación, serán de cuenta y cargo exclusivo de la arrendataria, por lo que si en razón de su contratación se girara a cargo de la arrendadora, aquélla vendrá obligada a satisfacérselos. Serán también a cargo del arrendatario los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de tales suministros y el costo de las modificaciones que en las mismas deban realizarse por disposición o imperativo legal o administrativo si fuere el caso

            4ª. Se le podrá repercutir la elevación de la renta por las obras de mejora en los porcentajes y condiciones previstas por el artículo 19 de la LAU

            5ª. Los gastos de mantenimiento y reparación que en su caso hubieran de efectuarse en la totalidad de los servicios e instalaciones de la vivienda, cuando se trate de pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste debido al uso ordinario de la vivienda (tales como aparatos electrodomésticos y semejantes, frigorífico, lavaplatos, cocina, etc), tal y como señala el artículo 21.4 de la LAU, o bien cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable a la parte arrendataria, tal y como establece el artículo 21.1 de la LAU

            A la parte arrendadora le corresponden:

            1ª. Los gastos de Comunidad y Contribución Urbana

OCTAVA : OBRAS DE LA PARTE ARRENDATARIA

            La parte arrendataria no podrá llevar a cabo obra alguna, ni de cualquier clase, sin la previa, expresa y escrita autorización del arrendador. Quedan prohibidas expresamente aquellas obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios o que provoquen una disminución en la estabilidad, estructura o seguridad de la misma. Aquellas que se autoricen serán de cuenta de la parte arrendataria, quien responderá de los daños y perjuicios que originase, y que quedarán en beneficio de la propiedad al finalizar el arriendo, sin que por tanto haya lugar al abono de cantidad alguna por la arrendadora.

NOVENA : RESOLUCION DEL CONTRATO

            El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato si se diera alguna de las siguientes causas:

            A). Falta del pago de la renta o en su caso de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda a la parte arrendataria

            B). Falta del pago de la fianza

            C). El subarriendo o la cesión inconsentidas.

            D). La ocupación de la vivienda por más personas de las expresamente autorizadas en este contrato.

            E). La realización de daños causados dolosamente a la finca, o de obras no consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de este sea necesario

            F). Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

            G). Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma principal a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de la parte arrendataria

            H). Por la expiración del término o plazo de vigencia del contrato

            Y). Y en general por el incumplimiento por parte de la arrendataria de cualquiera de las obligaciones pactadas en este contrato

DECIMA : DAÑOS

            La parte arrendataria se responsabiliza de los daños que pudieran ocasionar terceros durante su estancia en el piso arrendado por el uso de sus instalaciones.

            Cualquier daño o avería que se produjere en la vivienda, con independencia de quién venga obligado a repararlo, la parte arrendataria vendrá obligada a comunicarlo a la arrendadora en el término más inmediato. En este sentido el arrendatario se obliga a permitir el acceso al piso, al propietario y a las personas y/o profesionales designados por el mismo para la inspección y comprobación del estado de la vivienda y sus elementos así como, en su caso, para la realización de cualquier tipo de obra o reparación que pudiere ser necesario llevar a cabo tanto en la vivienda arrendada como en el edifico del que forma parte

DECIMO PRIMERA : NOTIFICACIONES

            Para toda clase de notificación, la parte arrendataria señala expresamente el piso objeto del arrendamiento.

DECIMO SEGUNDA : DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO

La parte arrendataria renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto para el caso de venta de la finca arrendada

DECIMO TERCERA: REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La parte arrendataria se somete al régimen de propiedad horizontal del inmueble donde se encuentra situada la finca, y declara conocer y se compromete a observar los estatutos y normas de régimen interior de la comunidad de propietarios existente

DECIMO CUARTA: GARANTIAS

La arrendataria hará entrega a la arrendadora  de un aval bancario en concepto de garantía complementaria al contrato de arrendamiento, para responder del cumplimiento del pago del precio del arrendamiento, y demás responsabilidades económicas consiguientes, dimanantes de la relación arrendaticia. Dicho aval garantizará el pago de al menos cinco meses de renta, lo que equivale en la actualidad a _____________ MIL (___________) EUROS y deberá mantenerse vigente durante la duración total del contrato y sus posibles prórrogas y hasta sean liquidadas todas las obligaciones dimanantes del mismo. Este aval no podrá ser aplicado por la arrendataria al pago de las rentas o cantidades asimiladas u otros gastos previstos en este contrato que se vayan devengando durante la vigencia del mismo, por tratarse de una garantía adicional regulada en el artículo 36.5 de la LAU vigente.

El aval deberá inscribirse en el Registro especial de avales.

            En caso de que la parte arrendataria optase por prorrogar el plazo de vigencia del presente contrato más allá de su duración inicial, para que dicha decisión surta efecto deberá presentar, con una antelación mínima de un mes a la finalización del plazo inicial o cualquiera de sus prórrogas, nuevo aval o extensión temporal del anteriormente suscrito que responda en los mismos términos indicados del pago de la renta durante el periodo prorrogado.

DECIMO QUINTA:

A cuantos efectos pudieran resultar pertinentes, se hace constar expresamente que el piso arrendado tan solo será habitado por la parte arrendataria y _____ personas más, excluyéndose expresa y terminantemente su uso por más personas de las indicadas.

Cualquier modificación en la situación familiar de la parte arrendataria, exclusivamente en lo concerniente a las personas convivientes con tal parte, deberá ser inmediatamente notificada al arrendador

DECIMO SEXTA:

En caso de discrepancia las partes, quedan sometidas a los Juzgados de Primera Instancia del lugar en que se encuentra la finca, sometiéndose pues a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Madrid capital

            Y en prueba de plena conformidad con lo aquí estipulado, las partes firman el presente contrato de arrendamiento, que consta de siete folios, por duplicado en el lugar y fecha anteriormente indicados.

Fdo. : El arrendador                                 Fdo. : La arrendataria

___________________                           

Madrid a __ de ____________ de 200_

INVENTARIO DE LO MUEBLES Y ENSERES EXISTENTES EN LA VIVIENDA SITA EN LA C/ ______________________________, DE MADRID.

            Reflejar de la manera más precisa todos los bienes y enseres, especificando marca y modelo de ser posible.

            Firmar todas las hojas, tanto del contrato como del inventario.

            Si es Posible adjuntar fotografías del Inmueble y muebles.